A maioria dos inquilinos e proprietários desconhece as leis que regem os contratos de aluguel. Diante da notícia da venda do imóvel muitos moradores são pegos de surpresa. Mas saiba que o locatário tem preferência na compra do imóvel; além de regras e penalizações previstas na Lei do Inquilinato.

Agora é lei

Até 1921 as relações entre as duas partes eram reguladas pela Norma Legal (Decreto Legislativo 4.403); e antes disso locador e locatário usavam o Código Civil de 1916 como base de lei.

Até que em outubro de 1991 foi criada a Lei 8.245/91, popularmente chamada de Lei do Inquilinato. Ela veio para colocar ordem nessa relação comercial que envolve a vida particular de famílias e comerciantes.

Relação de amor e ódio

E não são raras as vezes que profissionais da área — como advogados e corretores de imóveis — e também proprietários e locatários deparam-se com essa situação, que pode virar um drama mexicano se não souberem dos direitos e deveres dos dois lados envolvidos.

Se de um lado o proprietário tem todo o direito de colocar o imóvel à venda; de outro, o inquilino deve ser notificado por parte do proprietário da venda do imóvel.  Afinal, quem quer ser pego pela ideia de ficar sem teto de um dia para o outro?

O proprietário quer vender o imóvel, e agora?

Uma vez que essa situação seja concretizada, segundo o artigo 27 da Lei do Inquilinato, o locatário tem direito de compra. Ou seja, em igualdade de condições, o locatário tem o direito de comprar o imóvel alugado.

Sendo assim, o proprietário do imóvel deve oferecer a compra, primeiramente, ao locatário. E o artigo também prevê que o proprietário tenha a obrigação de comunicar ao locatário todas as condições do negócio ofertado. Especialmente o preço e a forma de pagamento, bem como o caso de contra-propostas em valores superiores às do inquilino.

E diante da apresentação da proposta de compra e venda, o locatário deverá manifestar o interesse pelo imóvel dentro das condições informadas pelo proprietário em até 30 dias.

De preferência, a comunicação entre proprietário e locatário deve ser feita por notificação cartorial. Um meio mais garantido, ágil e de menor custo que a judicial e tão eficiente quanto.

Caso o locatário não manifeste seu interesse em até 30 dias, ele perderá o direito de preferência em adquirir o imóvel, pois fica entendido que ele não aceitou a proposta e o locador pode então pedir o imóvel ao inquilino.

A Lei do Inquilinato vale tanto para locação residencial quanto para os aluguéis comerciais. E também prevê outras obrigações para ambos os lados.

A exemplo disso, se o proprietário desistir do negócio, deverá indenizar o locatário por perdas e danos — mediante comprovação de prejuízos por parte do inquilino.

Se o proprietário vender o imóvel sem notificar o locatário e sem avisar sobre essa intenção, o inquilino pode requerer judicialmente adjudicação do imóvel locado por até seis meses.

Caso o locatário não tenha interesse ou condições financeiras para adquirir o imóvel, o proprietário poderá vender o imóvel a outrem nas mesmas circunstâncias e características oferecidas ao inquilino. Porém, o contrato de locação deve ser cumprido até a manifestação do novo proprietário.

Nesse caso, o antigo proprietário retira-se da locação e todos os direitos sobre o imóvel passam ao novo adquirente. E, segundo previsto no artigo 8 da Lei do Inquilinato, o novo proprietário deve conceder ao inquilino 90 dias para a desocupação.

Direitos dos locadores

O locador também tem direitos dentro da Lei do Inquilinato, tais como:  tomar ciência de qualquer dano ou defeito para reparo; receber o imóvel no mesmo estado que entregou ao inquilino; receber o valor do aluguel nas datas do contrato, e visitar o imóvel — com visita agendada — para ver suas condições.

Garantias para ambos os lados

Para que essa lei seja aplicada e possa garantir os direitos dos dois lados envolvidos, o contrato de locação deve ser registrado em cartório. Caso contrário o proprietário do imóvel não será obrigado a respeitar a Lei do Inquilinato e o inquilino perde os direitos anteriormente citados.

Com o contrato devidamente registrado, inquilinos e proprietários têm seus direitos assegurados e evitam dor de cabeça no futuro.